Les ordonnances du 25 mars interrompant le délai de recours des tiers pour les permis de construire, déclarations préalables, permis d'aménager ou permis de démolir ont provoqué un tollé dans tout le secteur de la promotion immobilière et de la construction. Ces premières ordonnances venaient en effet prolonger jusqu’à fin août le délai d’attente pour démarrer toute nouvelle opération de construction neuve ou rénovation soumise à autorisation d’urbanisme. Face à la contestation venue d’un secteur représentant plus de 200 milliards d’euros par an de richesse nationale, le gouvernement a pris le 15 avril une nouvelle ordonnance venant corriger la situation. La nouvelle ordonnance suspend les délais au lieu de les interrompre et raccourcit cette suspension d’un mois. Explications...
[Mise à jour du 24 avril 2020] l'article a été modifié concernant le délai de déféré préfectoral (qui est suspendu par l'ordonnance du 15 avril) et le délai de retrait (qui reste soumis aux dispositions de l'ordonnance 2020-306 du 25 mars).
Cet article s’inscrit dans la continuité de nos articles précédents sur l’affichage des permis de construire en période de confinement lié au Covid-19 et sur l’interruption des délais d’urbanisme instaurée par l’ordonnance 2020-306 du 25 mars 2020.
Le risque d’une année blanche du fait de l’interruption du délai de recours des tiers contre les permis de construire
Rappel des épisodes précédents: depuis le 16 mars 2020, le Gouvernement a pris des mesures de confinement généralisé face à l’épidémie de Covid-19. Ce confinement a fait naître une insécurité juridique sur les affichages des panneaux de permis de construire et le délai de recours des tiers.
Le Gouvernement a ensuite pris une première ordonnance le 25 mars qui interrompait tous les délais juridiques et les faisait repartir à zéro à partir du 24 juin 2020 jusqu’au 25 août (ordonnance 2020-306). Cette ordonnance introduisait ainsi un délai de 5 mois supplémentaires pour la purge du délai de recours de recours des tiers! Autant de temps perdu pour tous les maîtres d'ouvrage, alors que le dé-confinement est annoncé pour le 11 mai et que certains chantiers reprennent déjà.
Les maîtres d’ouvrage tels que les promoteurs immobiliers craignaient que cette période de recours prolongée n’aboutisse à un blocage complet de toutes leurs opérations immobilières ou projets de construction sur l’année 2020. En effet, le délai de recours des tiers doit être purgé avant d’envisager la conclusion de l’achat du terrain, le bouclage des financements, la consultation des entreprises de réalisation, les pré-ventes, etc. Et cette première ordonnance avait un effet rétroactif sur tous les permis de construire octroyés depuis Noël 2019.
L’année 2020 risquait donc de devenir une “année blanche” pour la promotion immobilière, après avoir déjà été plombée par l’attentisme des municipalités concernant l’octroi de nouveaux permis de construire en période d’élections, puis par l’arrêt des chantiers lié à l’épidémie de Covid-19. Toutes les instances professionnelles représentant la maîtrise d’ouvrage (FPI, LCA-FFB, UNTEC …) se sont donc insurgées publiquement.
Impact de la nouvelle ordonnance 2020-427 sur le délai de recours des tiers contre les permis de construire
Trois semaines après la première ordonnance, une nouvelle ordonnance publiée aujourd’hui 16 avril 2020 au Journal Officiel vient donc en atténuer les effets négatifs (ordonnance n°2020-427 du 15 avril 2020). L’article 8 de cette nouvelle ordonnance crée un Titre IIbis annexé à la première ordonnance. Son article 12bis prévoit notamment:
- la “suspension” du délai de recours des tiers à partir du 12 mars 2020 (et non plus son “interruption” ou “remise à zéro”)
- la reprise du délai de recours dès la fin de l’état d’urgence (et non plus après un mois de “battement”) pour les permis affichés avant le 12 mars
- une période incompressible de 7 jours pour la durée restante de délai de recours qui recommence à courir après la fin de l’état d’urgence sanitaire (toujours pour les permis affichés avant le 12 mars)
- le report du démarrage du délai de recours à la fin de l’état d’urgence sanitaire pour les permis affichés après le 12 mars
Ces nouvelles dispositions semblent plus satisfaisantes puisqu’elles résolvent l’incertitude juridique liée au confinement, annulent les effets pervers de l’ordonnance précédente et ne rajoutent pas de délai supplémentaire au-delà de la fin de l’état d’urgence sanitaire pour la purge du délai de recours des tiers s'appliquant aux autorisations d'urbanisme (permis de construire, déclaration préalable, permis de démolir, permis d'aménager).
[Mise à jour du 24 avril] La nouvelle ordonnance du 15 avril reste cependant silencieuse sur le délai de retrait qui permet aux maires de prendre a posteriori la décision de retirer un permis qu'ils estiment illégal. En temps normal ce délai de retrait est de 3 mois (art. L424-5 du code de l'urbanisme). Notre compréhension est que ce délai reste soumis aux dispositions de l'article 7 de l'ordonnance 2020-306 du 25 mars. Le délai de retrait est donc rétroactivement suspendu au 12 mars et recommence à courir le 24 juin pour les permis de construire accordés avant le 12 mars. Pour les permis de construire accordés après le 12 mars, le délai de retrait est reporté et ne commencera à courir que le 24 juin.
Pour comprendre en détail l’impact de cette nouvelle ordonnance sur le délai de recours des tiers applicable aux autorisations d’urbanisme, il faut donc distinguer 3 cas:
- permis de construire affichés avant le 12/03/2020 : suspension
- permis de construire affichés entre le 12/03/2020 et le 23/05/2020 : report
- permis de construire affichés après le 23/05/2020 : pas de changement
Les diagrammes ci-dessous permettent d’apprécier chacun des cas:
1) Cas des permis de construire affichés avant le 12/03/2020 : suspension du délai de recours des tiers
L’ordonnance 2020-427 raccourcit le temps d’attente lié au délai de recours de l’article R600-2 du code de l’urbanisme par rapport au précédent rallongement du délai de la version initiale de l'ordonnance 2020-306.
Dans le cas d’un permis de construire octroyé et affiché mi-janvier 2020, le délai de recours qui arrivait presque à sa fin au début de la "période juridiquement protégée" le 12 mars se trouve rétroactivement suspendu et recommence à courir pour sa durée restante après la fin de l'état d'urgence (le 24 mai).
Il faut cependant faire attention à un nouveau délai incompressible de 7 jours introduit pour permettre aux tiers de déposer leurs recours devant le Tribunal Administratif à l’issue du dé-confinement (fin de l’état d’urgence sanitaire).
Ainsi le délai de recours des tiers pour un permis de construire ou une déclaration préalable qui auraient été affichés le 13 janvier 2020 expirera le 2 juin 2020, à l’issue de ce délai de 7 jours et une fois passé le lundi de pentecôte férié.
Il est en effet nécessaire pour le calcul de ces dates de calculer les délais en “jours francs” selon la pratique consacrée pour la computation des délais en droit administratif. Attestis met à disposition un calculateur de jours franc en ligne pour vous aider à mieux comprendre votre situation.
L’ordonnance 2020-427 améliore donc sensiblement la situation par rapport à la première ordonnance qui repoussait le délai de recours des tiers au 25 août, soit presque 3 mois de plus.
2) Cas des permis de construire affichés entre le 12/03 et le 23/05 : report
Concernant les permis affichés pendant l’état d’urgence sanitaire (entre le 12 mars 2020 et le 23 mai), la nouvelle ordonnance 2020-427 instaure un report pur et simple du démarrage du délai de recours des tiers jusqu’à la fin de l’état d’urgence sanitaire. Pour ces autorisations d’urbanisme, le délai de recours des tiers démarrera donc le 24 mai.
Dans le cas d’un permis de construire octroyé et affiché par exemple le 16 mars, le délai de recours des tiers ne commencera à courir qu’au lendemain de la fin de l’état d’urgence sanitaire, soit le 24 mai pour sa durée normale de deux mois francs. Ce permis de construire sera donc purgé des recours de tiers le 24 juillet.
La situation est donc améliorée d’un mois par rapport à la première ordonnance.
Le délai de recours des tiers pour toutes les autorisations affichées entre le 12 mars et le 23 mai inclus expirera donc le 24 juillet. Les huissiers de justice seront en forte demande sur cette période pour effectuer leur constats. N’attendez donc pas, et connectez-vous sur la plateforme Attestis pour commander les constats d'huissier des affichages de permis de construire.
De même, si vous êtes responsable de programme ou assistant(e) programmes chez un promoteur immobilier, n’attendez pas le 24 mai pour nous contcater concernant de nouveaux affichages: nous prévoyons d’être très sollicités ce jour-là. Il vaut mieux donc dès maintenant prévoir l'installation de vos nouveaux panneaux d'affichage d’autorisations d’urbanisme sur la plateforme Attestis.
En instaurant un report des délais qui auraient dû commencer à courir dans la période juridiquement protégée, l’ordonnance 2020-427 vient aussi corriger deux effet pervers de la précédente ordonnance qui excluait les délais arrivant à échéance après le 24/06. Tout d’abord le délai de retrait expire à nouveau après le délai de recours des tiers. Ensuite, il n’est plus intéressant d’attendre le 24/04 pour afficher son permis en espérant ainsi échapper au prolongement des délais.
3) Cas des permis de construire affichés après le 23/05 : pas de changement
Concernant les permis de construire ou déclaration préalables affichés après la fin de l’état d’urgence sanitaire le 23 mai 2020, la situation redevient normale, sans le mois de battement prévu par la première ordonnance.
Pour un permis de construire affiché par exemple le 26 mai, le délai de recours des tiers sera purgé le 27 juillet.
Attention cependant, ces dates dépendent de la fin effective de l’état d’urgence sanitaire qui est pour l’instant fixée à 2 mois après l’entrée en vigueur de la loi du 23 mars. Cette durée peut être prolongée par décret. Il conviendra donc d’être vigilant quant à la stratégie de déconfinement qui sera mise en place et nous ne manquerons pas de vous tenir informés en cas d’évolution.
Les autres délais: délai de déféré préfectoral et délai de notification des recours
L’ordonnance 2020-427 a également prévu des dispositions similaires pour le délai de notification (article R600-1 code urba) et le délai de déféré préfectoral (L. 2131-6 du Code général des collectivités territoriales).
En effet l’article 12bis institué par l’ordonnance du 15 avril 2020 concerne “les délais applicables aux recours et aux déférés préfectoraux”. Notre interprétation est que l’usage du pluriel dans cette formulation englobe bien le délai de notification des recours qui doit être purgé avant de pouvoir avancer sereinement dans une opération de promotion immobilière ou un projet de rénovation lourde.
Il est donc théoriquement possible pour un tiers qui souhaite contester un permis de construire de disposer d’un temps supplémentaire pour notifier le maître d’ouvrage (promoteur immobilier, voisin ayant un projet de construction...). Cette notification prévue par l’article R600-1 doit se faire par lettre recommandée avec accusé de réception envoyée à la fois à la mairie ET au maître d’ouvrage dans un délai de 15 jours francs du dépôt du recours au greffe du Tribunal Administratif.
Prenons par exemple le cas extrême d’un permis de construire affiché je jour de Noël 25 décembre 2019. Le délai de recours des tiers (2 mois francs) expirait le 26 février. Un tiers particulièrement malveillant aurait pu déposer un recours ce dernier jour. Le délai pour en notifier le maître d’ouvrage courait jusqu’au vendredi 13 mars. Dans l’hypothèse où ce tiers aurait “oublié” d’envoyer la LRAR de notification, il lui est désormais possible de le faire jusqu’au 2 juin 2020, soit presque 3 mois de plus. Certains responsables de programmes vont avoir des sueurs froides …
Dans un autre exemple extrême, le délai de déféré préfectoral est lui aussi suspendu. Ainsi si le permis de construire avait été octroyé le lendemain de Noël 26 décembre 2019 et transmis au préfet le 13 janvier 2020 (à la limite du délai de 15 jours), il restait 2 jours à courir pour le délai de déféré préfectoral au jour de la suspension le 12 mars. Le délai de déféré préfectoral recommencera donc à courir le 24 mai pour ces 2 jours restants. Mais l'ordonnance du 15 avril a prévu une période incompressible de 7 jours. Dans cet exemple, le délai de déféré préfectoral expire donc le 2 juin. Il faut y rajouter le délai de notification de 15 jours pour aboutir une purge du délai de déféré préfectoral le 18 juin à minuit.
Le délai de retrait des permis de construire n'est pas modifié par l'ordonnance du 15 avril
[Mise à jour du 26 avril 2020 - section rajoutée sur l'oubli du délai de retrait]
L'objectif de l'ordonnance n°2020-427 du 15 avril était de raccourcir les délais additionnels applicables aux permis de construire, déclarations préalables et autres autorisations d'urbanisme.
Ce raccourcissement des délais était souhaitable afin de minimiser l'impact de la crise du Coronavirus Covid-19 sur le secteur de la promotion immobilière et de la construction. Tous les acteurs de la filière, promoteurs immobiliers en tête, espéraient grâce à cette nouvelle ordonnance minimiser le décalage de leurs nouvelles opérations.
Il est cependant regrettable de constater que l'objectif n'est pas complètement atteint du fait de l'oubli du délai de retrait des mesures correctrices de la nouvelle ordonnance. En effet, le délai de retrait reste soumis aux dispositions initiales de l'article 7 de l'ordonnance 2020-306 du 25 mars. Cet article prévoir que les décisions des mairies (ou autre autorité administrative compétente) bénéficient d'un délai suspendu ou reporté le temps de la période juridiquement protégée jusqu'à un mois après la fin de l'état d'urgence sanitaire, soit le 24 juin.
Avec cet oubli, la nouvelle ordonnance laisse donc ouverte la possibilité pour des équipes municipales nouvellement élues de revenir sur les décisions d'accord de permis de construire de leurs prédécesseurs depuis Noël 2019 !
Des voix s'élèvent déjà pour réclamer une modification, notamment celle de trois juristes spécialisés en droit de l'urbanisme qui ont publié le 24 avril une lettre ouverte sur le sujet:
Selon nos informations, de nouvelles mesures devraient être prises prochainement afin de réparer cet oubli. Rendez-vous est pris pour le lecture du Journal Officiel ces prochains jours ...
Mise en place de la suspension du délai de recours des tiers sur les plateformes Attestis
Attestis reste opérationnel pendant le confinement lié au Covid-19. Nous continuons à vous apporter des preuves de l’affichage continu de vos permis de construire et autres autorisations d’urbanisme (déclaration préalable, permis d’aménager ou de démolir; ainsi que leurs modificatifs, prorogations ou transfert). C’est justement dans une période exceptionnelle telle que nous la vivons actuellement que nos innovations prennent encore plus d'importance: avec Attestis vous avez l’assurance d’un affichage continu des permis de construire malgré le prolongement du délai de recours des tiers.
POUR NOS CLIENTS PROMOTEURS IMMOBILIERS
Nos prestataires de pose et nos partenaires huissiers de justice sont eux aussi opérationnels et nous vous encourageons à planifier dès à présent vos nouveaux affichages pendant et après l’état d’urgence sanitaire.
Les dates du 24 mai (fin de l'état d'urgence) et du 24 juillet (fin du délai de recours pour toutes les autorisations suspendues) vont désormais concerner un grand nombre d’autorisations d'urbanisme et nous vous recommandons dès à présent de programmer vos prochains affichages d'autorisations d'urbanisme afin que nous puissions anticiper au mieux nos capacités d’intervention à ces dates-là.
POUR NOS CLIENTS PARTICULIERS
Ces multiples modifications des délais ont pu vous paraître déconcertantes et vous vous interrogez ? N’hésitez pas à consulter la FAQ Attestis pour les particuliers.
Nous espérons que le gouvernement ne prendra pas de nouvelles mesures venant à nouveau modifier le délai de recours des tiers sur vos permis de construire ou déclarations préalables. Dans tous les cas le service Attestis est automatiquement et gratuitement prolongé sur toute la période jusqu’à expiration du délai de recours des tiers prolongé ou reporté.
