Comment choisir entre déclaration préalable de travaux ou permis de construire ?

Toute construction ou travaux que vous réalisez chez vous, en tant que propriétaire, doivent être en conformité avec la réglementation d’urbanisme en vigueur dans la mairie de votre commune.

L’administration doit vérifier que votre projet de construction est conforme aux règles d’urbanisme en vigueur dans votre localité. La réglementation considère votre projet d’un point de vue esthétique et architectural, mais aussi au niveau de l’hygiène et de la sécurité.

Dès lors que vous envisagez des travaux d’envergure, votre projet de construction doit être déclaré ou faire l’objet d’une autorisation préalable de l’administration. II vous faudra demander un permis de construire ou une déclaration préalable de travaux, selon l’importance des travaux que vous souhaitez entreprendre.

Pour savoir quelle autorisation d’urbanisme correspond à votre projet, il faut avant tout considérer l’ampleur des travaux selon deux critères :

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  • la surface de plancher et l’emprise au sol
  • check
    la nouveauté ou non de la construction

Qu’entend-on par la conformité des travaux en rapport avec les règles d’urbanisme ?

Selon l’article L421-6 du Code de l’urbanisme:

Le permis de construire ou d'aménager ne peut être accordé que si les travaux projetés sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l'utilisation des sols, à l'implantation, la destination, la nature, l'architecture, les dimensions, l'assainissement des constructions et à l'aménagement de leurs abords et s'ils ne sont pas incompatibles avec une déclaration d'utilité publique.

Permis de construire ou déclaration de travaux : la règle d’application

Constructions neuves :

  • Permis de construire exigé
  • MAIS déclaration de travaux si construction de faible importance

Travaux sur constructions existantes :

  • Permis de construire exigé
  • MAIS déclaration de travaux si construction de faible importance
Pour savoir quel type d’autorisation convient à vos travaux, il vous faut prendre en compte principalement la nature des travaux, ou plus précisément l’ampleur des travaux que vous envisagez de faire.

Aucune autorisation pour les aménagements intérieurs

aménagement intérieur

Les aménagements de modeste envergure ne nécessitent pas d’effectuer des démarches administratives pour déclarer ou obtenir quelque autorisation.
Il s’agit principalement de travaux intérieurs qui correspondent aux conditions suivantes :

  • création inférieure à 5 m2 de surface de plancher ou d’emprise au sol,
  • travaux d’entretiens, de réparation
  • ravalement de façade (hormis les cas mentionnés dans l’article R*421-17-1 du Code de l’urbanisme: si la commune l’y oblige, périmètre des monuments historiques, sites classés...)
  • check
    aménagement de surfaces sans modification de l’aspect extérieur ni agrandissement du bâtiment.

La déclaration préalable pour modification et construction nouvelle de petite et moyenne envergure

La déclaration préalable de travaux est relative aux projets de construction ou de rénovation de moindre importance. Elle est requise dès lors que ces travaux altèrent l’aspect extérieur de l’édifice ou qu’ils se situent dans une zone protégée.

Sont soumises à la déclaration préalable de travaux les constructions citées dans l’article R-421-9 du Code de l’urbanisme :
  • les nouvelles constructions d’une surface de plancher ou d’emprise au sol supérieure à 5m2 et inférieure ou égale à 20 m2. Toutefois, si la construction se situe dans une zone urbaine dotée d’un Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou d’un Plan d’Occupation des Sols (POS) le seuil autorisé passe à 40 m2,
  • les nouvelles constructions comprenant une surface de plancher ou d’emprise au sol inférieure à 5m2 mais dont la hauteur et supérieure à 12 mètres,
  • la construction de murs dont la hauteur est supérieure à 2 mètres,
  • check
    les châssis et serres dont la hauteur est comprise entre 1m80 et 4 mètres, sans excéder 2 000 m2 de surface au sol,
  • check
    les piscines dont la surface de bassin est inférieure ou égale à 100 m2, non couvertes ou dont la couverture, fixe ou mobile, ne dépasse pas 1m80 de hauteur au-dessus du sol,
  • check
    certains travaux de ravalement (effectués dans le périmètre d’un site patrimonial classé, aux abords de réserves naturelles, sur un immeuble protégé).

Bon à savoir

Quand le projet de construction est situé dans des secteurs protégés ou sauvegardés, la déclaration préalable de travaux est nécessaire pour :

  • les constructions dont la surface de plancher est inférieure à 20m2, quelle que soit leur hauteur,
  • les constructions de murs, quelle que soit leur hauteur,
  • check
    l’installation de clôtures.

Permis de construire pour constructions de grande ampleur

permis de construire maison

Le permis de construire s’impose pour toutes les constructions nouvelles et les travaux sur des constructions existantes qui ne sont pas dispensés de formalités administratives ni soumis à la déclaration préalable. Les travaux d’entretien ou de réparation courants ne sont pas soumis à l’obtention d’un permis de construire.

Sont soumis à l’obtention d’un permis de construire les travaux mentionnés dans les articles L421-1 à L421-9 du Code de l’urbanisme. Ils sont relatifs aux projets suivants.

Constructions nouvelles:

  • construction nouvelle sur terrain nu,
  • construction d’un garage ou d’un abri de jardin de plus de 20 m2 de surface de plancher ou d’emprise au sol, ou dépassant les 40 m2 dans les communes situées dans une zone urbaine dotée d’un PLU ou d’un document d’urbanisme similaire.
  • construction d’une piscine dont la superficie du bassin est supérieure à 100 m2
  • check
    pour toutes nouvelles constructions comprenant une surface de plancher ou d’emprise au sol inférieure à 5m2 mais dont la hauteur et supérieure à 12 mètres, une déclaration préalable suffit, sauf s’il s’agit de la construction d’une éolienne.

Modifications de grande ampleur :

  • travaux d’agrandissement sur une construction existante dont le projet dépasse 20 m2 de surface de plancher ou d’emprise au sol,
  • travaux entraînant la création d’une surface de plancher dépassant 40m2 dans les localités soumises à un PLU ou un POS,
  • travaux d’agrandissement ne dépassant pas les 20m2 - ou les 40 m2 dans les zones urbaines couvertes par un PLU ou un POS – mais dont la surface de plancher totale de la construction dépasse les 150 m2 après réalisation. Dans ce cas de figure, non seulement le permis de construire est exigé mais le recours à un architecte est obligatoire.
  • check
    travaux tels que la construction de terrasse ou de véranda, impliquant une modification du volume de l’habitation dès lors qu’il y a création d’une ouverture sur un mur extérieur,
  • check
    travaux sur un immeuble ou une partie d’immeuble situé dans un secteur classé et sauvegardé ou inscrit comme monument historique,
  • check
    travaux entraînant un changement de destination du bâtiment, dans la mesure où ils impliquent une modification de la structure porteuse ou une altération de la façade du bâtiment. Le changement de destination consiste à transformer l’usage d’un bâtiment parmi les neuf destinations reconnues en France ; habitation, hébergement hôtelier, commerce, artisanat, industrie, bureaux, entrepôt, exploitation agricole ou forestière.

Quand le permis de construire couvre la démolition

Si le projet de construction implique quelques démolitions, le propriétaire doit demander un permis de construire portant à la fois la construction et la démolition nécessaire aux travaux. Ainsi, comme l’énonce l’article L451-1 du Code de l’urbanisme : « lorsque la démolition est nécessaire à une opération de construction ou d’aménagement, la demande de permis de construire ou d’aménager peut porter à la fois sur la démolition et sur la construction ou l’aménagement. Dans ce cas, le permis de construire autorise la démolition ».

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