Vous êtes tenu d’afficher un extrait de votre permis de construire sur le terrain où vous envisagez vos travaux. Comme vous le savez certainement, cette obligation permet à un voisin de contester votre permis s’il se sent lésé. La preuve de votre affichage – qui doit durer deux mois – peut se faire par constat d’huissier. C’est un bon moyen pour éviter toute réclamation.
Pourquoi faire appel à un huissier de justice pour l’affichage de son permis de construire ?
Les contraintes légales expliquent l’utilité des services d’un huissier de justice au moment de l’affichage, sur votre terrain, de votre permis de construire. En cas de contentieux, vous aurez à justifier les formalités d’affichage prescrites par le Code de l’urbanisme.
Des modalités d’affichage qui ont récemment été modifiées….
(mise à jour du 31/07/2018) La réglementation en matière de recours contentieux et d'affichage des autorisations d'urbanisme a beaucoup évolué récemment, notamment du fait de l’adoption de la loi ELAN et diverses dispositions complémentaires par voie de décret et d'arrêté ministériel. Notamment, depuis l'arrêté du 24 mai 2018 relatif au certificat d'urbanisme, au permis de construire et aux autorisations d'urbanisme et modifiant le code de l'urbanisme; il n'est plus obligatoire de mentionner la date d'affichage en mairie sur le panneau.
Rappelons en effet que l’article R. 424-15 du Code de l’urbanisme prévoit l’affichage de votre permis de construire en deux lieux :
Les articles du Code de l’urbanisme détaillent la manière dont votre permis doit être affiché sur votre terrain. À savoir :
Le panneau doit également préciser la mention suivante :
« Droit de recours :
Le délai de recours contentieux est de deux mois à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain du présent panneau (art. R. 600-2 du code de l’urbanisme).
Tout recours administratif ou tout recours contentieux doit, à peine d’irrecevabilité, être notifié à l’auteur de la décision et au bénéficiaire du permis ou de la décision prise sur la déclaration préalable. Cette notification doit être adressée par lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai de quinze jours francs à compter du dépôt du recours (art. R. 600-1 du code de l’urbanisme). »
N’oubliez pas !
Votre panneau doit être lisible et positionné de telle sorte que les informations qu’il contient soient visibles facilement depuis la voie publique. Et ce, durant toute la durée du chantier.
L’arrêté du 30 mars 2017 complète ces dispositions. Désormais, doit également figurer sur votre affichage le nom de l’architecte auteur du projet architectural (si vous y avez fait appel, notamment si la surface totale de la construction existante et nouvelle dépasse 150m2),
Nota: la mention de la date d'affichage du permis en mairie n'est plus obligatoire depuis le 4 juin 2018.
Comment contacter un huissier de justice?
Il n’y a pas d’encadrement des prix concernant l’activité des constats, qui est libre et soumise à concurrence. Autrement dit, chaque huissier de justice est libre de proposer les honoraires qu’il souhaite.
C’est pourquoi, avant toute intervention, il est préférable de demander à votre huissier le montant qu’il vous facturera. N’hésitez pas non plus à spécifier avec lui le détail de sa prestation. D’autant plus si plusieurs interventions de sa part sont prévues durant le délai de deux mois de recours des tiers. D'après la jurisprudence, un seul constat d'huissier ne suffit pas pour poser une présomption de continuité de l'affichage. Optez pour 3 passages d'huissier. Dans ce cas, l'huissier pourra vous proposer une somme forfaitaire globale.
Compte tenu de la liberté des honoraires sur l’activité de constats, le prix de la prestation peut varier très significativement. De manière générale, dans les grandes villes ou dans les grandes agglomérations, il faut compter 300 euros TTC par passage. Dans certaines régions, le tarif pratiqué est davantage de l’ordre de 200 euros TTC. Parfois, en région parisienne, les tarifs pratiqués peuvent être plus importants.
Par exemple vous trouverez ci-dessous les résultats d’une enquête que nous avons réalisée dans les Alpes-Maritimes auprès de 23 études d’huissiers pour un forfait comprenant 3 constats d’affichage de permis de construire avec rédaction d'un seul procès-verbal à l'issue du délai de 2 mois. Les tarifs s’échelonnent de 350 € à 1020 € TTC, avec une moyenne de 500 €.
Combien coûte l’intervention d’un huissier?
Bon à savoir
Le coût d’un huissier de justice peut s’avérer moindre que celui lié à une contestation de votre permis de construire : arrêt du chantier, procédure contentieuse, etc.
Comment se déroule le constat d’affichage réalisé par un huissier ?
- À réception de la copie de l’arrêté autorisant votre construction, vous pouvez contacter l’huissier de justice de votre choix pour qu’il constate l’affichage.
- Procurez-vous un panneau d’affichage conforme à la réglementation (disponible dans les négoces en matériaux ou grandes surfaces de bricolage).
- Sous deux à trois jours, l’huissier se déplace une première fois sur le lieu de votre construction et en profite généralement pour vous conseiller gratuitement sur la pose de votre panneau.
- L’huissier effectue ensuite ses constatations et peut les compléter par des photographies.
- Les jours suivants, l’huissier vous fait parvenir, par voie postale ou email, le procès-verbal de constat.
- Selon la formule choisie, le constat peut être renouvelé une à deux fois afin de bénéficier d’une présomption de continuité de l’affichage de votre permis de construire.
- Selon les différentes méthodes employées, certains huissiers de justice interviennent le premier et le dernier jour de l’affichage seulement : au moment du premier passage, ils posent un scellé sur votre panneau. Au bout de deux mois, ils lèvent le scellé et constatent ainsi l'affichage continu de votre permis de construire.
Et si votre voisin venait tout de même à contester l’affichage de votre permis de construire ?
Avec les constats d’huissier, en l’absence de preuve contraire apportée par l’auteur du recours, toute action en annulation de votre permis de construire pour défaut de publicité sera rejetée. Il en ira de même pour tout recours intenté au-delà du délai de purge de 2 mois. En effet, le constat émis par un huissier de justice a, en termes juridiques et selon la loi du 22 décembre 2010, « une force probante renforcée ». Selon cette loi relativement récente, le constat d’huissier fait foi “jusqu’à preuve contraire”. En termes juridiques, le constat d’huissier est une preuve “simple” qui concourt à l’établissement des “faits juridiques” par le juge, dont l’opinion est souveraine lors d’un contentieux.
Bon à savoir
L’huissier de justice peut également vérifier auprès du tribunal Administratif si un recours est déposé contre votre permis de construire.
(mise à jour du 31/07/2018) Depuis l'adoption de la loi ELAN (décret n° 2018-617 du 17 juillet 2018), le nouvel article art. R600-7, vous permet de demander un certificat de non-recours directement auprès du greffe du Tribunal Administratif dont vous dépendez.
Que risquez-vous en cas d’absence ou de mauvais affichage ?
La possibilité de démolition des constructions édifiées en méconnaissance d’une règle de droit privé a été confirmée par le Conseil Constitutionnel dans l’article 10 de sa décision du 10 novembre 2017 en réponse à une Question Prioritaire de Constitutionnalité.
Si vous ne pouvez pas justifier de l’affichage, vous encourez les mêmes risques !
La fiabilité du constat d’affichage de permis de construire par huissier de justice
Fiable, le constat d’huissier n’est hélas pas absolu. Excepté sa date et les identités et qualité d’huissier de son auteur, qui valent jusqu’à inscription de faux, le constat d'huissier peut être combattu par tous moyens, y compris par attestations. Des attestations (parfois de complaisance) pourront donc directement contredire les constatations de l’huissier, le juge devant alors trancher la contradiction en retenant la preuve qu’il estime la plus convaincante.
Par ailleurs, le passage de l’huissier, à plusieurs reprises, sur le terrain ne prouve pas, stricto sensu, la présence continue du panneau entre les passages. En l’absence de preuve contraire, les juges posent en général une sorte de présomption simple de continuité entre les passages de l’huissier.
Pour combattre cette présomption de continuité, il faudra ainsi que la personne qui intente un recours (le requérant) conteste le caractère visible et lisible du panneau depuis la voie publique, ou apporte des éléments qui laissent à penser que le panneau a bel et bien été retiré entre les passages de l’huissier.
C’est justement sur ce dernier point qu’Attestis apporte une valeur ajoutée complémentaire aux constats d'huissier: grâce à nos procédés brevetés faisant appel à la géolocalisation, l’Internet des Objets et la Blockchain; le panneau connecté Attestis est la seule solution qui apporte la preuve de continuité de l'affichage du permis de construire.
